写在新城控股「上证指数是怎么计算的」风雨飘渺之时

2017年终次买入新城控股，纯真公司运营和报表角度看，过来两三年新城无疑是非常良好的。精良的地价房价比、良好的治理层「top财经http://www.ynlvtu.com」，狼性刁悍的实行力、双轮驱动+快周转形式，但是就在公司飞速开展之时，一只很黑很黑的天鹅呈现了，让人唏嘘，也让人迷惑，股价由45跌到明天的开盘的25.5元/股，面临不「上证综指的数据」肯定性，现在市场曾经给出绝对的价钱赔偿，至于能否充足那就见仁见智了。

团体持有新城，先「上证综指代码」说说团体的一些见解：

1，通告的有息欠债大「黑池交易」约是900亿，此中短期乞贷5.9亿，一年内到期的临时乞贷95.28亿，一年内到期的敷衍债券94.「领益智造股票」97亿，临时乞贷345亿，敷衍债券283亿；别的表外欠债260亿。公司钱币资金456亿。得益于公司欠债构造限期比拟公道，不拿地状况下团体预算每月大约回流60亿阁下现金，外加失事后第一工夫出售项目发出101亿现金。哪怕融资继续打不残局面，敷衍债权成绩应当是成绩不年夜。

2，已售未结2959亿平米、权益可售货值5800亿，一个只需交楼就能保证今明两年的事迹，另一个能保证来岁6月份前不拿地贩卖仍然能保持。团体以为如果来岁6月后融资仍然不克不及翻开场面，那么新城的贩卖就会连接不上了。

3，吾悦广场是个好工具。如果不承认这个观念，那么就没须要买新城的股票。分享吾悦广场外面的一些数据：2017年之前停业的11家吾悦广场2018年年均匀房钱9111万，同比2017年增加29百分比，2019年上半年均匀房钱5331万，同比增加23.72百分比；2017年停业的12家吾悦广场，2019年上半年均匀房钱3741万，同比增加20.67百分比；2018年停业的19家吾悦广场，2019年上半年均匀房钱3661万，培养期延长or议价才能提拔？年夜多看上去跟18年停业的也不逞相让。上半年已停业44家总修建面积410万平米，可出租面积251万平米。现在在手119家，全体停业后预算总修建面积大约1100万平米，可出租面积680万平米阁下。

这里有须要再睁开一下吾悦广场资金沉淀成绩，扣除3家轻资产项目，统计了2017停业的9家吾悦广场总投资额是189亿，（包罗南京鼓楼吾悦广场无室庐配套）房地产累计贩卖金额是226.4亿。扣除轻资产渭南，2018年停业的18家吾悦广场总投资额是365亿，（包罗昆山无室庐配套）房地产累计贩卖金额448亿。2019年停业的吾悦广场停止中报总投资额是602亿，房地产累计贩卖金额是418亿...吾悦广场得以疾速复制拓展的缘由好像下面数据能剖析的大约。

4，公允代价变化成绩，有人说这是虚增利润。但我却不这么以为的。一个是偕行龙湖华润那些广泛也是如许处置，新城只是按常规操纵。二个是中报为例已竣工物业的账面代价也就340亿，相称于一家10万平米的吾悦广场8.1亿对应折合是几多钱一平米？我以为是没成绩的。